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合生me悦北京合生me悦房价物业、户型图、周边

发布日期:2021-07-04 19:12   来源:未知   阅读:

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  2021年01月26日,合生以46.57亿元(自持比例21%)竞得大兴区旧宫镇地块,溢价率为10.88%,规划建筑面积13.3万㎡,楼面价为3.5万/平米。

  由于这个项目有自持部分,所以最终核算下来,实际楼面价已经突破4万/平米,是旧宫地区楼面价最高的项目之一。

  这个项目后来被命名为“合生”,一听名字就知道是一个“纯刚需盘”,割的就是刚需的“韭菜”。

  根据亦庄新城2017年-2035年功能区规划:大兴旧宫板块被定位成为亦庄综合配套服务区。

  但大兴旧宫却不是“亦庄学籍区”,仍然是“大兴学籍区”,所以旧宫版块价值是不能和亦庄核心区相比的。

  南五环到南四环是旧宫的老城区部分,目前发展已经很拥挤,南侧旧宫老工业区占了城区约五分之一的面积。

  老城区的城市配套相对成熟,大型商业配套有住总万科广场,爱琴海购物中心等。

  居住人群除了本地原著居民以及回迁小区外,多数为工业园区内务工的外来人员,整体上居住档次偏低。

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  旧宫新城板块有两个部分:一个是南五环外地区的南部片区,另外一个是南五环内的东部片区。

  其主要的优势有两个:第一是距离8号线米左右;另外一个就是临近南五环,五环的概念可以用。

  总结该区域价值:五环边的近郊区,待发展片区,有潜力但需要较长时间来发展,同时与亦庄核心区有一段距离,属于“独立开发版块”,也在一定程度上影响了该片区的发展速度。

  项目一共三个地块,距离地铁最方便的是东南侧地块,直线米,西南侧地块距离地铁800米,妥妥的地铁盘。

  但北京8号线为南北地铁线路,存在两个明显的“缺陷”:第一,8号线的沿途没有经过北京的核心“职场区”。第二,8号线的南段大部分是地上铁路,速度相对较慢。

  但是地铁8号线南段大部分为地上铁,走得是高架。地铁德茂站这段走得就是地上高架。www.08196.com

  因此合生ME悦虽然是地铁房,但大部分客群都需要换乘1-2次才能直达地块,直达性略显是个遗憾。

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  项目4公里内有旧宫镇第一中心幼儿园、旧宫中学、旧宫实验小学、旧宫第一中心小学。

  1公里内是德茂中学、德茂幼儿园、旧宫镇第二中心小学,学区资源相当一般,较之亦庄核心区还是有相当距离。

  合生me悦三个地块中间还包围了一块预留的中小学教育用地,目前还未确定是哪一所学校,这也是给购房者留下的一大悬念。

  项目4公里范围内有多家医院,最近的中西医结合医院距项目约2.5公里,是区域内最好的医院资源了。

  项目周边的商业配套存在“严重硬伤”,虽说项目周边规划了3块商业用地,但目前还没有真正的落地。

  目前项目依靠的商业配套还是要依仗老城区,最佳选择还是爱琴海购物中心,这个购物中心距离项目也在5公里开外。

  合生me悦河对岸就是瀛海休闲公园,西侧是南海子公园,北侧的旺兴湖公园、碧海公园、鸿博公园距离也在5公里以内,整体生态环境不错。

  所以从项目的综合配套水平上看,合生me悦还是存在明显的硬伤:学校资源不如亦庄核心区,商业配套不成型,医疗配套相当一般。

  未来的升值,关键看两点:第一,是否能够纳入亦庄学籍区;第二,腹地内的教育用地是否可以引入一家更好的学校。

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  合生me悦总占地面积约5.68万㎡,总建筑面积约20.8万㎡,容积率2.34。

  项目分成三个地块,每个地块都不大,西南地块分布6栋楼的情况下楼间距还算不错,东侧两个地块楼间距相对狭窄一些,但距离地铁更近。

  项目户型面积从55-120㎡,从一居室到四居室,户型非常全面,而且小户型居多,是五环边相对稀缺的超小户型项目。

  。其余户型均为南北向通透户型,有5栋楼都是72㎡两居室小户型,供应量充足。从北区到南区有8栋是95㎡户型。可以说刚需户型供应量是很充足了,想买南城刚需户型的购房者可以多关注合生me悦。

  一居室户型:58平米,总价大概在370万左右,东西向通透户型,超级刚需的首选。

  120平米的全明四叶草的四居室:三个面宽朝南,四个卧室,功能型四居室,总价780万,改善。

  总体上看,合生me悦的户型面积控制的不错,尤其是72平米通透两居室,总价不到500万,是刚需首选。

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  合生me悦目前还没有最终定价,但根据案场介绍,预计均价为6.5万/平米,如果只看单价,这个价格明显偏高。

  目前区域内的绿城·和锦诚园,首开保利熙悦林语,中铁华侨城和园,均价都没有超过6万,但均主要以大户型为主。

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  合生me悦拟定均价为6.5万/㎡,相对于亦庄核心区的5.5万-5.8万的单价来说,那就更没有优势了。所以单纯从单价上看,合生me悦显然不是区域内的最优选,价格阶段性透支比较严重。

  合生me悦的入市,确实会吸引南部的刚需入市,割一轮北京刚需的“韭菜”,不然一旦朝阳豆各庄6.5万单价的项目入市。

  因此对于合生me悦项目来说,我们的建议是:如果在6万单价以下,可以入手;如果6.5万单价,还是考虑亦庄核心区、台湖以及朝阳豆各庄,甚至通州的项目都可以考虑。

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